Par Agnès CLERMONT.
Coup de frein sur le marché du logement neuf, percuté par les hausses en tout genre. Le choc fragilise des entreprises nantaises qui vendent des logements sur plan. L’une d’elles est en redressement.
L’heure est grave pour la chaîne de construction du logement neuf. Et l’inquiétude se lit dans le regard de Christophe Durand, le président de la CPME (Confédération des petites et moyennes entreprises) de Loire-Atlantique, en cette fin mai : « Dès septembre, on a vu se manifester les premiers signaux de ralentissement. »
Redressement et chômage partiel
Ceux qui commercialisent les appartements ou maisons neuves, sur plan, sont déjà dans la tourmente. « On a des adhérents qui ont dû se mettre en chômage partiel à mi-temps, pointe Christophe Durand. Notamment un major du secteur, dans la métropole nantaise. » Par ailleurs, Peterson, grosse agence immobilière de l’achat neuf, est en redressement judiciaire depuis le 14 mai.
« Dans la filière, tout le monde n’est pas encore touché, car les chantiers entamés avant la crise se poursuivent, embraye le patron de la CPME. Mais le jeu de dominos se met en place et dans le monde du bâtiment, dans la myriade de PME en sous-traitance, en Loire-Atlantique, tout l’écosystème va souffrir. »
« Mécanique inédite »
La CPME 44 a réuni ces jours-ci les acteurs de la promotion immobilière et de la construction. L’Oloma, l’Observatoire du logement neuf des Pays de la Loire, en était. Bertrand Mours, son président, ne tergiverse pas : la tempête qui gronde depuis un an résulte « d’une mécanique absolument inédite ».
Car le mal est provoqué par des causes multiples. « On assiste à la fois à une crise de l’offre et à une crise de la demande, poursuit Bertrand Mours. D’abord à cause des taux d’intérêt, qui ont été multipliés par trois depuis un an. »
Programmes stoppés
Résultat, aggravé par la difficulté nouvelle d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque : les acquéreurs ne se bousculent plus. Phénomène particulièrement problématique pour les opérateurs qui n’arrivent plus à vendre suffisamment dans les nouveaux immeubles à construire. Car alors, comment retomber financièrement sur ses pieds ? Faute de fonds propres assez costauds pour patienter le temps que de futurs propriétaires se manifestent, le chantier ne démarrera pas. « Pas mal de promoteurs ont des programmes qui s’arrêtent », assure Christophe Durand.
Pas mieux du côté de l’offre. À cause de « l’augmentation très importante du coût du foncier, mais aussi du coût de construction consécutive à l’inflation, construire devient de plus en plus cher », rappelle-t-il. En outre, la nouvelle réglementation environnementale 2020, entrée en vigueur en janvier 2022, impose des normes plus ambitieuses. Et donc plus coûteuses. Autre frein : « La flambée des prix des matières premières, ajoute Bertrand Mours. Même si de ce côté, sur le bois par exemple, ça va un peu mieux . »
67 % de vente en moins dans la métropole
Les chiffres de l’Oloma confirment la tendance. Ainsi, entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, il est constaté une baisse de 67 % de réservation (c’est-à-dire d’achat de logement sur plan) dans le périmètre de Nantes métropole. Dévissage énorme. Moralité, rappelle Bertrand Mours, « les 6 000 nouveaux logements qui doivent être construits chaque année dans la métropole, selon le Programme local de l’habitat (PLH), ne le seront pas encore en 2023. Au mieux, il y en aura 3 500. »
La CPME, elle, milite pour que « la TVA issue de la construction immobilière et de la réhabilitation d’immeubles d’habitation soit désormais répartie entre l’État et les communes, explique Christophe Durand, pour donner plus de marge de manœuvre aux Villes ».
Construire sur l’existant, l’enjeu du futur
Dans ce contexte tendu sur le marché du neuf, les promoteurs seraient-ils en train de se réinventer ? « Certains lorgnent désormais les immeubles anciens, font des projets pour rebâtir sur l’existant, glisse le président de la CPME 44. Et c’est bien le sens de l’histoire. »
Alors que la loi prévoit une nette diminution de l’artificialisation des sols, que le réchauffement climatique exige de lutter contre les îlots de chaleur qui prospèrent dans le béton, la réhabilitation, peu prisée jusque-là des opérateurs, deviendrait-elle tendance ? « Il y a effectivement un intérêt plus fort aujourd’hui à se poser les bonnes questions, analyse Bertrand Mours. En particulier pour ce qui concerne les immeubles de bureaux, qui peuvent être transformés en logements. » Mais en matière de rénovation, souffle ce spécialiste, « il y a surtout beaucoup de choses à inventer, et c’est plus qu’urgent ».
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