Face aux millions de locaux d’habitation non occupés comme résidence principale en France, les élus communistes veulent relever la taxe sur les résidences secondaires, plafonnée à 60 %, pour favoriser l’habitat permanent.
Par Pierre CAZEMAJOR
Près de 7 millions de logements ne sont pas occupés comme résidence principale : 3,8 millions sont des résidences secondaires ou occasionnelles, et 3 millions sont vacants, détaille l’Insee. Dans le même temps, 70 % des Français estiment qu’il est difficile de se loger dans leur commune, selon le baromètre Odoxa publié en novembre dernier. Dans les grandes villes, les communes littorales ou les territoires touristiques, cette contradiction pèse directement sur l’accès au logement des habitants à l’année.
Ainsi, à Paris, près d’un logement sur cinq serait aujourd’hui inoccupé, vacant ou utilisé comme résidence secondaire. Sur la Côte d’Azur, la pression est tout aussi forte. « Les Niçois ne peuvent plus se loger. Ils doivent partir loin du centre-ville, loin de leur lieu de travail », alerte Julien Picot, conseiller municipal communiste à Nice.
Car, dans les centres urbains comme sur les littoraux, le développement des résidences secondaires réduit le parc disponible pour l’habitat permanent. Moins de logements occupés à l’année, c’est moins d’offres pour celles et ceux qui vivent et travaillent sur place, et une pression accrue sur les prix. « Cela concerne Paris, les grandes villes, les côtes, les zones touristiques. C’est un sujet pour 1 million de logements », estime Jacques Baudrier, adjoint communiste au logement à Paris.
Une taxe (encore) trop faible pour être dissuasive
Un outil existe déjà pourtant : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que les communes situées en zone tendue peuvent majorer jusqu’à 60 %. De plus en plus de villes s’en saisissent. Selon la direction générale des finances publiques, 1 461 communes avaient institué cette majoration en 2024, contre 308 l’année précédente.
Cependant, pour plusieurs élus, ce plafond reste insuffisant. « Il faut augmenter cette taxe pour libérer des logements. Mais, pour que ce soit vraiment dissuasif, il faudrait pouvoir aller jusqu’à 300 %. Aujourd’hui, la majoration est plafonnée à 60 % », défend Jacques Baudrier. L’objectif est de rendre moins rentable la conservation d’un bien occupé seulement quelques jours par an, dans des villes où les habitants peinent à se loger.
Un verrou limite pourtant les maires : les règles de lien entre les taux empêchent, dans les faits, d’augmenter librement la taxe sur les résidences secondaires sans toucher à la taxe foncière. « Le Code général des impôts impose d’abaisser ou d’augmenter les deux en même temps, résume Jacques Baudrier. Or nous ne voulons pas augmenter la taxe foncière ! Nous voulons augmenter la taxe sur les résidences secondaires. »
L’exemple niçois a donné corps à cette contradiction. En souhaitant baisser la taxe foncière, le maire UDR de Nice, Éric Ciotti, a aussi entraîné une baisse de la fiscalité pesant sur les résidences secondaires. Selon les chiffres qu’il a lui-même avancés auprès du Figaro, cette baisse représente 4 millions d’euros rendus aux propriétaires de résidences secondaires. « Il a fait un cadeau fiscal, sans le vouloir, à ceux qui possèdent des résidences secondaires », dénonce Julien Picot.
« C’est une aberration fiscale »
C’est pourquoi les communistes s’activent afin d’inscrire cette modification dans le prochain projet de loi de finances. « C’est une aberration fiscale », insiste Aymeric Duvoisin, conseiller de Jacques Baudrier. « On veut pouvoir cibler les logements qui ne servent pas à loger les habitants, sans pénaliser les propriétaires occupants. » Pour ses défenseurs, la mesure permettrait de lever un obstacle politique autant que fiscal. « Si on obtient cette décorrélation, on peut mettre fin à la hausse des résidences secondaires à Paris », avance Jacques Baudrier, qui y voit « une des mesures les plus efficaces » face à la crise du logement.
Mais la fiscalité ne règle pas tout. Jean-Paul Lebas, du Conseil national des habitants permanents (CNHP), soutient la décorrélation, mais juge nécessaire d’aller plus loin. « Aujourd’hui, le plafond est à 60 %. Nous préconisons évidemment de l’augmenter », explique-t-il, sans en faire une solution miracle. Pour lui, l’autre levier est urbanistique : la servitude de résidence principale.
Inscrite dans les plans locaux d’urbanisme, « elle permettrait à une commune de réserver certains secteurs à l’habitat permanent, en imposant que les logements concernés soient occupés comme résidence principale ». « On peut combiner les deux », estime-t-il. Afin de taxer plus fortement les résidences secondaires, mais aussi empêcher qu’une partie du parc serve durablement d’actif patrimonial plutôt que de logement.
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